הלוואה לרכישת נכס

הלוואה לרכישת נכס (פרטי או עסקי) - בהליך מזורז

כשאנחנו עומדים בפני רכישת נכס לדיור אנו נחשב ונעריך את היכולת הכלכלית שלנו. מהם הכספים העומדים לרשותנו? הון עצמי שנצבר אצלנו בתוכניות חסכון, השקעות בשוק ההון, קרנות השתלמות ויתכן שיש משפחה שיכולה לתמוך.

לצד ההון העצמי נוכל לקבל מימון בנקאי לרכישת נכס או באמצעות משכנתא חוץ בנקאית. בנק ישראל הטיל מגבלות על אחוז המימון המקסימלי שניתן לקבל לרכישת דירה. כמו כן, בנק ישראל הטיל מגבלות על הרכב המשכנתא שניתן לקחת, על תקופת ההחזר ועל יכולת ההחזר של קונה הדירה מתוך הכנסותיו החודשיות.



רכישת נכס מסחרי

יותר ויותר אנשים מעוניינים לרכוש נכס מסחרי כמו חנות או משרדים לצורך השקעה וקבלת דמי שכירות בגינם. כדי להשלים מימון חסר, הם יפנו לקבלת הלוואה בבנק מסחרי ולא בבנק למשכנתאות. אין  פיקוח בתחום זה ובנק ישראל לא מטיל מגבלות. תנאי ההלוואה תלויים במדיניות הבנק.

יש להעריך את שווי הנכס באופן מקצועי ועדכני

כאשר אנו פונים לבנק לקבלת משכנתא על נכס, הבנק יבקש הערכת שווי שבוצעה על ידי שמאי מקרקעין מומחה להערכת שווי של הנכס שביקשנו לרכוש. הערכת השמאי תקבע את גובה ההלוואה שנוכל לקבל.

צריך לקחת בחשבון ששמאי מקרקעין מומחה עלול להעריך את שווי הנכס נמוך ממה שאתם מתבקשים לשלם עבורו. מצב כזה עלול לגרום למימון חסר.

לדוגמא - אם ברצונכם לרכוש דירה ראשונה במחיר 2 מיליון ₪ ואתם מסתמכים על 75% מימון מערך הדירה כמשכנתא (1.5 מיליון ₪). השמאי מבצע הערכת שווי של הנכס בגובה של 1.8 מיליון ₪. המשכנתא שהבנק ייתן תהיה בסכום של 1.35 מיליון ש"ל. במצב כזה יהיה חוסר מימון של 150 אלפי ₪

כדי שזה לא יקרה לאחר שחתמתם על חוזה רכישה והתחייבתם, כדאי לבקש הערכת שמאי מוקדמת לפני החתימה.

מה בודק שמאי מקרקעין מומחה להערכת שווי נכסים?

1.    סביבת הנכס ומיקומו - שמאי מקרקעין מומחה יבקר בנכס ובסביבתו לבדוק את מיקומו מבחינת כיוונים ונוף. השמאי יבדוק את תכניות המתאר של סביבת הנכס. מהתכניות ניתן ללמוד על הבניה הנוספת המתוכננת באזור, על סלילת כבישים והוספת אזורי מסחר ולבחון את השפעתן על עתידו של הנכס ועל שוויו.

2.    מצבו הפיזי של הנכס - השמאי יבדוק את איכות הבנייה וחוקיותה. סדקים בקירות, רטיבות, ליקויים שונים. האם בעת הבנייה היה היתר חוקי ולא נבנו חלקים חורגים. השמאי יבדוק האם קיימות זכויות בניה להרחבה ושינוייםבנכס ומה הן כוללות.

3.    הסטטוס המשפטי של הנכס - שמאי מקרקעין מומחה יבחן את ההיבט המשפטי של הנכס כמו עיקולים, שעבודים קודמים, בעלות על הנכס ואת שטח הדירה הכולל נכסים צמודים כמו מחסן, מרפסת, חצר או חניה וכן זכויות ברכוש המשותף.

4.    בדיקת מיסים - השמאי יבצע בדיקה של היטלים ומיסים החלים על רכישת הנכס. מס שבח, מס רכישה, דמי היוון למנהל מקרקעי ישראל.

לסיכום

הערכת שווי נכס העומד לרכישה על ידי שמאי מקרקעין תסייע לכם ולבנק גובה ההלוואה שתוכלו לקבל מהבנק.